(Ne)pronaći stan u Zagrebu

Traženje stana u Zagrebu danas izgleda kao posao s punim radnim vremenom. Oglasi nestaju u roku od nekoliko sati, cijene rastu iz tjedna u tjedan, a već nakon nekoliko telefonskih poziva postane jasno da si, uz prosječnu plaću, možeš priuštiti tek mali dio onoga što se nudi.

U jednom trenutku shvatiš da više ne biraš stan u kojem želiš živjeti, nego onaj koji si jedva možeš priuštiti.

Tek tada statistike o rastu cijena i sve težem pristupu stanovanju dobivaju sasvim konkretno značenje. Posljednjih nekoliko godina svjedočimo ubrzanom rastu cijena nekretnina, ne samo onih za kupnju, nego i za najam. Ove sam se godine, nakon 3 godine života u istom stanu, našla u situaciji da sam morala napustiti taj stan zbog potreba njegovih vlasnika.

Imala sam sreću koju mnogi nisu. Vlasnici stana promjenu su mi najavili šest mjeseci unaprijed. Da su se držali uobičajene prakse i otkazali najam trideset dana ranije, vrlo je vjerojatno da u tom roku ne bih uspjela pronaći novi stan. Takva iskustva danas nisu iznimka.

Što brojke kažu o Zagrebu: prazni stanovi + najamnina + medijalna plaća

Prema Popisu stanovništva iz 2021., u Hrvatskoj je evidentirano 595.280 nenastanjenih stanova, od čega čak 84.617 u Gradu Zagrebu. Riječ je o široj statističkoj kategoriji koja ne znači da su svi ti stanovi odmah raspoloživi za najam, ali pokazuje razmjere neiskorištenog stambenog fonda. Prema podacima Ministarstva iz srpnja 2026., Državne nekretnine upravljaju s oko 8.000 stambenih jedinica, od kojih je 1.500 prazno. Što je oko 19%.

Prosječna cijena najma stana u Zagrebu danas se kreće između 550 i 900€ mjesečno, ovisno o lokaciji, kvadraturi i stanju nekretnine. Istodobno, medijalna neto plaća u Hrvatskoj za svibanj 2026. iznosila je 1 324€, što znači da radnik s medijalnom plaćom samo za najamninu izdvaja između 42 i 68% svojih mjesečnih primanja. Kada se tome pridodaju režije, hrana i troškovi prijevoza, jasno je zašto je mnogima gotovo nemoguće uštedjeti za vlastiti stan ili planirati dugoročniju budućnost.

Razlike među djelatnostima dodatno pokazuju razmjere problema. Dok je u svibnju 2026. najviša prosječna neto plaća isplaćena u djelatnosti zračnog prijevoza i iznosila je 2 364€, radnici u proizvodnji odjeće u prosjeku su primili svega 992€.

Tim radnicama i radnicima, zagrebačka medijalna najamnina za stan od 60 četvornih metara od oko 760 eura pojela bi više od tri četvrtine plaće, prije plaćanja režija. To je oko 77 % mjesečnih primanja! 

Zašto je to radničko pitanje

Kada među mladima jedno od najčešćih pitanja postane kako pronaći stan i platiti ga od svoje plaće, jasno je da se više ne radi o pojedinačnim slučajevima, nego o ozbiljnom društvenom problemu. 

Rast cijena stanova i najamnina nije samo pitanje tržišta nekretnina, nego i pitanje radničkih prava. Stanovanje je jedna od osnovnih životnih potreba, a kada troškovi najma pojedu polovicu ili više mjesečnih primanja, radnicima ostaje sve manje prostora za dostojanstven život.

Mnogi su prisiljeni odgađati osamostaljenje, živjeti s roditeljima dulje nego što žele ili dijeliti stan s više cimera kako bi podijelili troškove. Mladi u Hrvatskoj 2024. napuštali su roditeljski dom u prosjeku tek s 31,3 godine, među najkasnijima u EU-u.

Oni koji dolaze raditi u Zagreb iz drugih dijelova Hrvatske nerijetko odustaju od zaposlenja upravo zato što uz ponuđenu plaću ne mogu pronaći pristupačan smještaj.

Posebno je teško mladim radnicima i radnicama koji tek ulaze na tržište rada. Početne plaće često nisu dovoljne za pokrivanje najamnine, režija i ostalih osnovnih životnih troškova. Čak i osobe s prosječnim primanjima sve se češće nalaze u situaciji da za stan izdvajaju znatno više od preporučenih 30% svojih prihoda, nerijetko i do 70%, što povećava rizik od siromaštva i financijske nesigurnosti.

Naime, novi Zakon o priuštivom stanovanju računa priuštivu najamninu prema formuli u kojoj najamnina + režije i održavanje iznose 30 % prihoda uže obitelji. Pritom pitanje stanovanja nije važno samo za radnike. Poslodavci se sve češće suočavaju s problemom pronalaska radne snage, no teško je očekivati da će radnici prihvatiti posao u drugom gradu ako plaća jedva pokriva troškove najma. Usporedba s drugim državama Europske unije pokazuje da problem nije samo u visini plaća, nego i u načinu na koji je uređeno stanovanje.

Hrvatski paradoks: 91 % vlasnika, ali gotovo nema dostupnog najma

Hrvatska na prvi pogled u europskim statistikama ne izgleda kao zemlja teške stambene krize: čak 91 % stanovništva živi u kućanstvu koje posjeduje svoj dom, a udio stanovništva gradova kojima stanovanje odnosi više od 40 % raspoloživog dohotka među najnižima je u EU-u. No upravo visoka stopa vlasništva prikriva položaj onih koji stan nemaju. OECD upozorava da je hrvatsko tržište dugoročnog najma iznimno nerazvijeno te da nedostatak dostupnog najma ograničava i mobilnost radnika.

Istodobno država raspolaže s vrlo malim fondom javnih i socijalnih stanova. Zbog toga su podstanari, osobito u Zagrebu, često prepušteni tržištu obilježenom visokim cijenama najma i nesigurnim ugovorima. Takvi podaci pokazuju da Hrvatska nije zemlja s premalo stanova, nego s premalo priuštivih i sigurnih modela stanovanja.

Uzroci ovakvog stanja su višestruki. Posljednjih godina stanovi se sve češće promatraju kao investicija, a ne kao mjesto stanovanja. Razvoj kratkoročnog turističkog najma, nedostatak javnih i neprofitnih stanova te porezna politika koja godinama nije odvraćala od držanja praznih nekretnina dodatno su smanjili ponudu stanova za dugoročni najam. Posljedica je tržište na kojem vlasnici mogu diktirati visoke cijene, dok podstanari imaju sve manje izbora i pregovaračku poziciju. U praksi se sve češće svodi na princip ‘uzmi ili ostavi’.

Što je država dosad radila — APN i novi Program priuštivog najma

Vlada je u studenome 2025. pokrenula Program priuštivog najma kojim prazne privatne nekretnine pokušava vratiti na tržište dugoročnog najma. Na prvi poziv vlasnicima stiglo je 958 prijava za 960 nekretnina, od čega 346 iz Zagreba. Iako Ministarstvo taj broj tumači kao velik interes, riječ je zasad o relativno malom broju stanova u odnosu na razmjere stambenih potreba.

Od 2017. do završetka programa subvencioniranih stambenih kredita država je kroz APN isplatila više od 340 milijuna eura subvencija, a program je koristilo više od 32 000 građana. Iako je mnogima olakšao kupnju prve nekretnine, analize Hrvatske narodne banke, ali i brojni ekonomisti, upozorili su da je program istodobno pridonio rastu cijena stanova, osobito u razvijenijim sredinama gdje je iskorišten najveći dio subvencija. HNB je pritom zaključio da subvencije nisu povećale ukupnu stopu vlasništva nad stanovima, nego su dio državne potpore kapitalizirale u višim tržišnim cijenama nekretnina.

Za usporedbu, država je za subvencionirane stambene kredite dosad izdvojila više od 340 milijuna eura. Kada bi se isti iznos usmjerio izravno u izgradnju stambenog fonda, čak i uz konzervativniju pretpostavku ukupnog troška od 1.800 do 2.000 eura po četvornome metru, riječ je o približno 2.800 do 3.150 stanova od 60 četvornih metara. I još bi ti stanovi ostali trajno dostupni budućim generacijama podstanara, umjesto da država subvencionira kupnju postojećih nekretnina.

Javno/neprofitno stanovanje i zadruge

Stambena politika ne može dati rezultate preko noći, ali dugoročna rješenja postoje. Prije svega, potrebno je sustavno razvijati javno i neprofitno stanovanje te aktivirati prazne stanove u državnom vlasništvu. Trenutačni planovi usmjereni su na izgradnju oko 1 300 novih stanova, no jednako je važno obnoviti i staviti u funkciju tisuće postojećih praznih nekretnina kojima država već raspolaže. Osim toga, nužna je kvalitetnija regulacija tržišta najma koja će pružiti veću sigurnost podstanarima, ali i potaknuti dugoročno iznajmljivanje. Stanovanje ne bi smjelo biti isključivo tržišna kategorija, već javni interes koji omogućava građanima dostojanstven život.

Jedan od mogućih odgovora na stambenu krizu vide članovi zagrebačke stambene zadruge, koju čini dvadesetak ljudi različitih zanimanja - od arhitekata, novinara i redatelja do pravnika i prevoditelja - u dobi od 29 do više od 60 godina. Njihova motivacija u jednakoj je mjeri egzistencijalna i vrijednosna, a žele doprinijeti razvoju ovog modela neprofitnog stanovanja u kojem se zajednički brinu jedni za druge, dijele prednosti i rizike te aktivno sudjeluju u životu kvarta.

Važan pomak donio je Zakon o priuštivom stanovanju iz 2026. koji je zasebno uredio model neprofitnih stambenih zadruga. U zgradama koje takve zadruge izgrade ili rekonstruiraju nije dopušten upis pojedinačnog vlasništva zadrugara nad stanovima, a zakon predviđa i mogućnost različitih oblika javne potpore. Na taj je način prepoznao neprofitne stambene zadruge koje se temelje na kolektivnom vlasništvu i otvorio mogućnosti financiranja za nespekulativni zadružni model priuštivog stanovanja koji financijske institucije ranije nisu prepoznavale.

U sljedećem razdoblju, potvrđuju mi iz same zadruge, planiraju javno zagovaranje i povezivanje s drugima koji rade na implementaciji modela: stambenom zadrugom u Puli i Europskom zadrugom MOBA koja okuplja inicijative iz regije.

Često se može čuti kako hrvatski građani danas imaju veće plaće nego ikada prije. Plaće su posljednjih godina rasle, a prema najnovijim podacima rastu i realno. Problem je što su pojedini ključni troškovi, prije svega stanovanje, rasli znatno brže. U prvom tromjesečju 2026. cijene stambenih nekretnina u Zagrebu bile su 14,7 % više nego godinu prije, dok je prosječna neto plaća u svibnju na godišnjoj razini porasla 7 %.

Za radnike koji tek trebaju riješiti stambeno pitanje rast plaća zato ne znači nužno i veću dostupnost stanovanja. Ono što je i poraslo "pojela" je inflacija i rast cijena namirnica. Sve veći dio kućnog budžeta odlazi na najam, stambeni kredit i hranu, zbog čega mnogim radnicima, unatoč zaposlenju, ostaje sve manje prostora za štednju, osamostaljenje ili planiranje budućnosti.

Stambena kriza zato nije samo pitanje tržišta nekretnina. Ona određuje gdje će ljudi živjeti, hoće li moći prihvatiti posao, osnovati obitelj ili ostati u Hrvatskoj. Sve dok rad od punog radnog vremena ne bude dovoljan za siguran i priuštiv dom velikom broju građana, pitanje stanovanja ostat će jedno od ključnih pitanja radničkih i socijalnih prava.

Foto: Pexels

Preporučite članak: